Bent u het niet eens met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken door vóór 1 juli 2024 bij ons een bezwaarschrift in te dienen. Zie ook de website van de Rijksoverheid of de Huurcommissie voor meer informatie. U kunt gebruik maken van de modelbrief op www.juridischloket.nl.

Stuur het bezwaar en eventuele bewijsstukken naar:

ZVH
t.a.v Bezwaar huurverhoging
Grote Tocht 100
1507 CE Zaandam

Of mail het naar info@zvh.nl. Geef in het onderwerp aan dat het gaat over bezwaar huurverhoging.

Let op: kijk eerst goed in welke gevallen u bezwaar kunt indienen. Wij kunnen uw bezwaar niet in behandeling nemen als niet één van de genoemde redenen bij u van toepassing is.

Als u een sociale huurwoning heeft kunt u bezwaar tegen de huurverhoging maken als:

• Het huurverhogingpercentage hoger is dan het maximaal is toegestaan.
• De huur door de huurverhoging hoger wordt dan de maximale huur volgens het puntensysteem.
• In de huurverhogingsbrief fouten staan, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
• Als ZVH de huurverhogingsbrief minder dan twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd.
• De huur door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege ernstige onderhoudsklachten en die gebreken nog niet zijn verholpen.

Heeft u te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan kunt u ook nog in de volgende gevallen bezwaar maken:

• Het inkomen vermeld op de huishoudverklaring klopt niet.
• Als ZVH geen inkomensverklaring van de Belastingdienst mee heeft gestuurd met de aankondiging van de huurverhoging. Wij sturen deze mee als uw huishoudinkomen in 2022 hoger was dan € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (meer personen). Zonder deze verklaring mag de huur maximaal 5,8% omhoog gaan.
• Als u huishoudinkomen in 2022 lager was dan € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (meer personen).
• Als uw inkomen in 2022 wel boven de € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (meer personen) lag maar daarna gezakt is tot onder deze grens.
• Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

Vrije sector
Bij huurverhoging in de vrije sector kunt u bezwaar maken als ZVH een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld of het huurverhogingspercentage hoger is dan maximaal toegestaan.

Nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen, ontvangt u van ons een schriftelijke bevestiging van uw bezwaar. In deze brief wordt, zo nodig, aangegeven welke acties van u nodig zijn zodat ZVH het bezwaar kan beoordelen.

Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huurverhoging aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe ZVH tot deze conclusie is gekomen. Wij vragen u om uw bezwaar in te trekken. Dit vragen wij u omdat ZVH het bezwaar niet zelf ongegrond mag verklaren.

Als u het bezwaar niet intrekt, dan starten wij een procedure bij de Huurcommissie. De Huurcommissie toetst of het huurverhogingsvoorstel van ZVH redelijk is. Indien ZVH in het gelijk wordt gesteld, is de huurder verplicht de proceskosten van € 25,00 te betalen. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Met het indienen van een bezwaar is het duidelijk dat u het oneens bent met de huurverhoging. Het is verstandig om tijdens de bezwaarperiode de huurverhoging wel te betalen. Dit omdat uit ervaring blijkt dat de meeste bezwaarschriften niet gegrond zijn. Het neemt enige tijd in beslag voordat er een uitspraak is gedaan over uw bezwaar. Als ZVH of de Huurcommissie het eens is met uw bezwaar, dan krijgt u de te veel betaalde huur terugbetaald.

Wilt u dit niet, dan staat u wettelijk in uw recht om de oude huurprijs te blijven betalen.

Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli 2024 een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u het volgende doen:

• Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst.
• Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan.

Nee, dat kan niet. U kunt wel uw klacht over het onderhoud melden bij ZVH. Zie hierboven de redenen voor bezwaar tegen de huurverhoging. 

Om te beoordelen wat het percentage van de huurverhoging is, hebben wij van de Belastingdienst een indicatie van het belastbaar jaarinkomen van uw huishouden gekregen. Dit gaat niet om uw exacte inkomen, maar om een code die aangeeft in welke inkomensgroep u valt: boven of onder de grens van € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (niet-alleenwonenden).

• De Rijksoverheid voor meer informatie over de wettelijke richtlijnen.
• De Woonbond. Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is.
• De Belastingdienst. Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl. U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 - 0543. Dit nummer is gratis.

Woningcorporaties mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. Er zijn twee situaties waarbij de verhuurder twee keer per jaar een huurverhoging mag doorvoeren:

• Als door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.
• Bij woningverbetering, door onderhoud of renovatie, mag de huur ook verhoogd worden.

De overheid stelt jaarlijks vast met hoeveel procent de huur mag worden verhoogd. Zie de informatie op de website van de overheid. ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.
 

Als uw huur wijzigt, kan dat gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Het is daarom belangrijk dat u deze wijziging doorgeeft aan de Belastingdienst. Zo krijgt u altijd de juiste toeslag. Kijk op de website van de Belastingdienst of www.toeslagen.nl.  U kunt ook bellen met de Belastingdienst. 0800-0543

Betaalt u per automatische incasso? Dan passen wij het bedrag aan. U hoeft niets te doen.

Maakt u zelf de huur over? Dan moet u zelf het bedrag aanpassen. Ook als u een periodieke overschrijving met uw bank heeft geregeld of als uw huur wordt betaald door een instantie (zoals de gemeente of een bewindvoerder).

Wilt u met automatische incasso gaan betalen? U kunt dit zelf regelen via onze website of via Mijn ZVH.

In 2024 is de grondslag voor de jaarlijkse huurverhoging de inflatie plus 1%. De maximale huurstijging voor vrijesectorwoningen komt daarom op 5,5% 

De woningcorporaties staan samen met gemeenten en andere partners voor een grote opgave. De huurverhoging is hard nodig om alle opgaven waar te kunnenmaken. We moeten veel meer bouwen nu én in de komende jaren want er is een tekort aan woningen op dit moment. Daarnaast moeten we woningen sneller eneriezuiniger maken voor meer wooncomfort en lagere energiekosten.  De huurinkomsten zijn ook nodig voor het onderhoud van de huidige woningen. En om te zorgen dat zoveel mogelijk mensen prettig, veilig, betaalbaar én passend kunnen wonen in fijne buurten.

Bij inkomens boven de € 52.753  (alleenwonende) of € 61.046 (niet-alleenwonende) is een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk.  Bij deze inkomens mag €50 of €100 euro huurverhoging worden gegeven. ZVH verhoogt iets minder, namelijk 5,8% of €80. 

Alle inkomens tellen mee bij het vaststellen van het huishoudinkomen. Dus ook de inkomens van kinderen, inwoners en kamerhuurders. Hoeveel inkomen wordt meegerekend is afhankelijk van hun leeftijd op 1 januari 2024.

Heeft u inwonende kinderen (of andere inwonende jongeren) die op 1 januari 2024 nog geen 23 jaar waren? Dan telt alleen het gedeelte boven de €22.356 mee.

Het inkomen van personen die in de woning wonen, telt mee. Woont uw kind bij u of een inwonende student? Hun inkomen telt ook mee voor uw huishoudinkomen. Voor jongeren die op 1 januari 2024 nog geen 23 jaar waren, wordt alleen het inkomen meegeteld dat boven € 22.356 uit komt.

Bij het doorgeven van de inkomenscategorieën aan ZVH, heeft de Belastingdienst rekening gehouden met de leeftijd en het inkomen van de medebewoners (inkomen in 2022). Hierbij is gekeken naar degene die in maart 2024 op uw adres stonden ingeschreven. Is een medebewoner tussen 1 april en 1 juli verhuisd, dan kan dat een reden zijn om bezwaar te maken.

Het gaat om het gezamenlijk jaarinkomen over 2022. De inkomens van alle bewoners op uw adres worden door de belastingdienst bij elkaar opgeteld. Van inwonende personen die op 1 januari 2024 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het inkomen mee dat boven € 22.356 uit komt.

Wij hebben geen inkomensgegevens van huurders en ontvangen die ook niet. Wel krijgen wij van de Belastingdienst te horen of uw inkomen hoger is dan de grens om inkomensafhankelijk huurverhoging te mogen doorvoeren.