Om te beoordelen wat het percentage van de huurverhoging is, hebben wij van de Belastingdienst een indicatie van het belastbaar jaarinkomen van uw huishouden gekregen. Dit gaat niet om uw exacte inkomen, maar om een code die aangeeft in welke inkomensgroep u valt: boven of onder de grens van € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (niet-alleenwonenden).

• De Rijksoverheid voor meer informatie over de wettelijke richtlijnen.
• De Woonbond. Hier vindt u meer informatie over de huurverhoging en kunt u nagaan of de huurverhoging die u heeft gekregen terecht is.
• De Belastingdienst. Informatie over huurtoeslag vindt u op www.toeslagen.nl. U kunt ook de Belastingtelefoon bellen met uw vragen over huurtoeslag. Telefoonnummer 0800 - 0543. Dit nummer is gratis.

Woningcorporaties mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. Er zijn twee situaties waarbij de verhuurder twee keer per jaar een huurverhoging mag doorvoeren:

• Als door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.
• Bij woningverbetering, door onderhoud of renovatie, mag de huur ook verhoogd worden.

De overheid stelt jaarlijks vast met hoeveel procent de huur mag worden verhoogd. Zie de informatie op de website van de overheid. ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.
 

Als uw huur wijzigt, kan dat gevolgen hebben voor de hoogte van uw huurtoeslag. Het is daarom belangrijk dat u deze wijziging doorgeeft aan de Belastingdienst. Zo krijgt u altijd de juiste toeslag. Kijk op de website van de Belastingdienst of www.toeslagen.nl.  U kunt ook bellen met de Belastingdienst. 0800-0543

Betaalt u per automatische incasso? Dan passen wij het bedrag aan. U hoeft niets te doen.

Maakt u zelf de huur over? Dan moet u zelf het bedrag aanpassen. Ook als u een periodieke overschrijving met uw bank heeft geregeld of als uw huur wordt betaald door een instantie (zoals de gemeente of een bewindvoerder).

Wilt u met automatische incasso gaan betalen? U kunt dit zelf regelen via onze website of via Mijn ZVH.

In 2024 is de grondslag voor de jaarlijkse huurverhoging de inflatie plus 1%. De maximale huurstijging voor vrijesectorwoningen komt daarom op 5,5% 

De woningcorporaties staan samen met gemeenten en andere partners voor een grote opgave. De huurverhoging is hard nodig om alle opgaven waar te kunnenmaken. We moeten veel meer bouwen nu én in de komende jaren want er is een tekort aan woningen op dit moment. Daarnaast moeten we woningen sneller eneriezuiniger maken voor meer wooncomfort en lagere energiekosten.  De huurinkomsten zijn ook nodig voor het onderhoud van de huidige woningen. En om te zorgen dat zoveel mogelijk mensen prettig, veilig, betaalbaar én passend kunnen wonen in fijne buurten.

Bij inkomens boven de € 52.753  (alleenwonende) of € 61.046 (niet-alleenwonende) is een inkomensafhankelijke huurverhoging mogelijk.  Bij deze inkomens mag €50 of €100 euro huurverhoging worden gegeven. ZVH verhoogt iets minder, namelijk 5,8% of €80. 

Alle inkomens tellen mee bij het vaststellen van het huishoudinkomen. Dus ook de inkomens van kinderen, inwoners en kamerhuurders. Hoeveel inkomen wordt meegerekend is afhankelijk van hun leeftijd op 1 januari 2024.

Heeft u inwonende kinderen (of andere inwonende jongeren) die op 1 januari 2024 nog geen 23 jaar waren? Dan telt alleen het gedeelte boven de €22.356 mee.

Het inkomen van personen die in de woning wonen, telt mee. Woont uw kind bij u of een inwonende student? Hun inkomen telt ook mee voor uw huishoudinkomen. Voor jongeren die op 1 januari 2024 nog geen 23 jaar waren, wordt alleen het inkomen meegeteld dat boven € 22.356 uit komt.

Bij het doorgeven van de inkomenscategorieën aan ZVH, heeft de Belastingdienst rekening gehouden met de leeftijd en het inkomen van de medebewoners (inkomen in 2022). Hierbij is gekeken naar degene die in maart 2024 op uw adres stonden ingeschreven. Is een medebewoner tussen 1 april en 1 juli verhuisd, dan kan dat een reden zijn om bezwaar te maken.

Het gaat om het gezamenlijk jaarinkomen over 2022. De inkomens van alle bewoners op uw adres worden door de belastingdienst bij elkaar opgeteld. Van inwonende personen die op 1 januari 2024 nog geen 23 jaar waren, telt alleen het inkomen mee dat boven € 22.356 uit komt.

Wij hebben geen inkomensgegevens van huurders en ontvangen die ook niet. Wel krijgen wij van de Belastingdienst te horen of uw inkomen hoger is dan de grens om inkomensafhankelijk huurverhoging te mogen doorvoeren.

Bent u het niet eens met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken door vóór 1 juli 2024 bij ons een bezwaarschrift in te dienen. Zie ook de website van de Rijksoverheid of de Huurcommissie voor meer informatie. U kunt gebruik maken van de modelbrief op www.juridischloket.nl.

Stuur het bezwaar en eventuele bewijsstukken naar:

ZVH
t.a.v Bezwaar huurverhoging
Grote Tocht 100
1507 CE Zaandam

Of mail het naar info@zvh.nl. Geef in het onderwerp aan dat het gaat over bezwaar huurverhoging.

Let op: kijk eerst goed in welke gevallen u bezwaar kunt indienen. Wij kunnen uw bezwaar niet in behandeling nemen als niet één van de genoemde redenen bij u van toepassing is.

Als u een sociale huurwoning heeft kunt u bezwaar tegen de huurverhoging maken als:

• Het huurverhogingpercentage hoger is dan het maximaal is toegestaan.
• De huur door de huurverhoging hoger wordt dan de maximale huur volgens het puntensysteem.
• In de huurverhogingsbrief fouten staan, zoals een onjuiste ingangsdatum of huurprijs.
• Als ZVH de huurverhogingsbrief minder dan twee maanden voor de ingangsdatum verstuurd.
• De huur door de Huurcommissie tijdelijk is verlaagd vanwege ernstige onderhoudsklachten en die gebreken nog niet zijn verholpen.

Heeft u te maken met een inkomensafhankelijke huurverhoging? Dan kunt u ook nog in de volgende gevallen bezwaar maken:

• Het inkomen vermeld op de huishoudverklaring klopt niet.
• Als ZVH geen inkomensverklaring van de Belastingdienst mee heeft gestuurd met de aankondiging van de huurverhoging. Wij sturen deze mee als uw huishoudinkomen in 2022 hoger was dan € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (meer personen). Zonder deze verklaring mag de huur maximaal 5,8% omhoog gaan.
• Als u huishoudinkomen in 2022 lager was dan € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (meer personen).
• Als uw inkomen in 2022 wel boven de € 52.753 (alleenwonende) of € 61.046 (meer personen) lag maar daarna gezakt is tot onder deze grens.
• Het huishouden behoort tot de aangewezen groep chronisch zieken en gehandicapten.

Vrije sector
Bij huurverhoging in de vrije sector kunt u bezwaar maken als ZVH een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld of het huurverhogingspercentage hoger is dan maximaal toegestaan.

Nadat wij uw bezwaarschrift hebben ontvangen, ontvangt u van ons een schriftelijke bevestiging van uw bezwaar. In deze brief wordt, zo nodig, aangegeven welke acties van u nodig zijn zodat ZVH het bezwaar kan beoordelen.

Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huurverhoging aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe ZVH tot deze conclusie is gekomen. Wij vragen u om uw bezwaar in te trekken. Dit vragen wij u omdat ZVH het bezwaar niet zelf ongegrond mag verklaren.

Als u het bezwaar niet intrekt, dan starten wij een procedure bij de Huurcommissie. De Huurcommissie toetst of het huurverhogingsvoorstel van ZVH redelijk is. Indien ZVH in het gelijk wordt gesteld, is de huurder verplicht de proceskosten van € 25,00 te betalen. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Met het indienen van een bezwaar is het duidelijk dat u het oneens bent met de huurverhoging. Het is verstandig om tijdens de bezwaarperiode de huurverhoging wel te betalen. Dit omdat uit ervaring blijkt dat de meeste bezwaarschriften niet gegrond zijn. Het neemt enige tijd in beslag voordat er een uitspraak is gedaan over uw bezwaar. Als ZVH of de Huurcommissie het eens is met uw bezwaar, dan krijgt u de te veel betaalde huur terugbetaald.

Wilt u dit niet, dan staat u wettelijk in uw recht om de oude huurprijs te blijven betalen.

Als uw inkomensverklaring van de Belastingdienst niet klopt, kunt u bezwaar bij ons maken. Vervolgens moet u er zelf voor zorgen dat de gegevens worden aangepast. Zodat de gegevens wel kloppen als wij, begin juli 2024 een nieuwe verklaring bij de Belastingdienst opvragen. Nadat u bezwaar heeft gemaakt bij ons, moet u het volgende doen:

• Als er sprake is van een administratieve fout of als het huishoudinkomen kort geleden opnieuw is vastgesteld, neemt u hierover contact op met de Belastingdienst.
• Als het aantal personen op het adres niet klopt, moeten de personen die er niet (meer) wonen uitgeschreven worden. Als deze personen niet bekend zijn, vraagt u een adresonderzoek bij de gemeente aan.

Nee, dat kan niet. U kunt wel uw klacht over het onderhoud melden bij ZVH. Zie hierboven de redenen voor bezwaar tegen de huurverhoging. 

De afgelopen jaren is niet altijd op dezelfde manier vastgelegd of een woning sociaal of vrije sector was.  
Het gaat erom, wat de huurprijs was op het moment dat de huurovereenkomst begon. En of dat bedrag destijds sociaal of vrije sector was.

Alle contracten ouder dan 1989 gelden ook als sociaal omdat vrije sector toen nog niet bestond. Het kan daardoor gebeuren dat een woning eerst wel, en nu niet als sociaal of vrije sector staat genoteerd. Of omgekeerd. 

Voor woningen vanaf 1994 geldt sowieso dat de 1e maand huur (kale huurprijs) die u betaalde toen u in uw huidige woning ging wonen, bepaalt of uw sociale huurwoning hebt of niet. Dit is de aanvangshuurprijs. Was die hoger dan de huurliberalisatiegrens van toen? Dan is het huurcontract geliberaliseerd (vrijesectorwoning).

Op de website van de Rijksoverheid staat een duidelijk schema waarmee u zelf kunt nagaan of u in een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning woont.

De huur bestaat in de meeste gevallen uit twee delen; de netto huur en de servicekosten. Samen is dit de bruto huur. 

De netto huur is de kale huur; de prijs die u betaalt voor de woonruimte. Boven de netto huur betalen sommige huurders servicekosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaak- en of energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten en kosten voor huismeester. 
Kortom: netto huur + servicekosten = bruto huur.
 

Bij de berekening van de huurtoeslag gaat de Belastingdienst uit van de rekenhuur. De rekenhuur bestaat uit de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de kosten van energie van gemeenschappelijke ruimten (zoals de lift en verlichting), de kosten voor de huismeester.

De maximale huurprijs van een sociale woning is de huur die maximaal gevraagd mag worden door ZVH. Dit is afhankelijk van de kwaliteit van de woning. Deze kwaliteit wordt objectief gemeten met een puntensysteem van de overheid; het zogenaamde woningwaarderingsstelsel. Hoe hoger de kwaliteit, hoe meer punten een woning krijgt. Dit puntensysteem geldt alleen voor sociale huurwoningen. U kunt het puntenaantal van uw woning vinden op het klantportaal Mijn ZVH.

Woningcorporaties mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. Er zijn twee situaties waarbij de verhuurder twee keer per jaar een huurverhoging mag doorvoeren:

• Als door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.
• Bij woningverbetering, door onderhoud of renovatie, mag de huur ook verhoogd worden.

De overheid stelt jaarlijks vast met hoeveel procent de huur mag worden verhoogd. Zie de informatie op de website van de overheid. ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.
 

De huurliberalisatiegrens is de sociale huurgrens. De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.

Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

De maximaal redelijke huurprijs kunt u controleren via: Huurprijscheck zelfstandige woonruimte | Huurcommissie helpt | Huurcommissie. Let op: het gaat om de kale huurprijs, dus niet meegerekend het voorschot servicekosten. 

Een verzoek tot huurverlaging is niet hetzelfde als bezwaar maken tegen de huurverhoging per juli. U kunt om de volgende redenen huurverlaging voorstellen: 

Sociale huurwoning

Woont u in een sociale huurwoning? En al langer dan 6 maanden? Dan kunt u om de volgende redenen huurverlaging aanvragen:

Een laag inkomen
Was uw gezamenlijke inkomen over de laatste 6 maanden laag (zie hiervoor de inkomensgrenzen)? En woonde u op 1 maart 2023 in uw huidige woning? En heeft u in 2023 geen huurverlaging wegens laag inkomen gehad? Dan kunt u voor die woning zelf om huurverlaging naar € 577,91 vragen. Dit kunt u doen tot en met 30 december 2024. 

Lager inkomen na inkomensafhankelijke huurverhoging
Heeft u in de afgelopen drie jaar één of meerdere keren een inkomensafhankelijke huurverhoging gehad? En is uw inkomen daarna gedaald? Vraag dan om de extra huurverhoging (voor de toekomst) terug te draaien. Dit kan alleen voor de laatste 3 huurverhogingen.  

​Te hoge huur
U kunt uw huurprijs checken met de Huurprijscheck. Betaalt u te veel (kale) huur? Dus meer dan de maximale huur van uw woning? dan kunt u om huurverlaging vragen.

Onderhoudsgebreken
Heeft uw woning onderhoudsgebreken? Zoals lekkages, houtrot in kozijnen. Of slechte ventilatie van vochtige ruimtes. Meldt dit dan bij ons.  Als wij het niet naar tevredenheid oplossen, dan kunt u naar de Huurcommissie. 
De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als de onderhoudsgebreken ernstig genoeg zijn. U kunt de Gebrekencheck van de Huurcommissie bekijken. Daarin kunt u zien welke onderhoudsklachten de commissie ernstig vindt.

De huurverlaging werkt niet met terugwerkende kracht maar gaat pas gelden op de voorgestelde ingangsdatum.

Is ZVH niet akkoord, dan kunt u uw verzoek voor huurverlaging voorleggen aan de Huurcommissie. Doe dit binnen zes weken ná de voorgestelde ingangsdatum. De Huurcommissie beoordeelt uw verzoek en geeft hun beslissing aan u door. 

Huurverlaging vrijesectorwoning

Woont u in een vrijesectorwoning? En al langer dan 6 maanden? Dan heeft u minder mogelijkheden om uw huur te verlagen dan bij sociale huurwoningen. Er geldt namelijk geen maximale huur voor woningen in de vrije sector. Heeft uw vrijesectorwoning onderhoudsgebreken? Dan kunt u niet de Huurcommissie vragen om uw huur te verlagen.

Een daling van het huishoudinkomen kan twee verschillende oorzaken hebben:

• De samenstelling van het huishouden verandert;
• Het inkomen van een of meer leden van het huishouden daalt.

Samenstelling huishouden verandert
Als uw huishoudinkomen daalt doordat een gezinslid met inkomen niet meer op uw adres woont, kunt u een huurverlaging voorstellen. Doet u dit zo snel mogelijk na de wijziging in uw gezinssamenstelling.

U moet aantonen dat het huishoudinkomen is gedaald. Stuurt u ons het formulier huurverlaging samen met:

• Recente inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst over het laatste kalenderjaar van alle inwonende gezinsleden die op het adres wonen. Maakt u, als dat mogelijk is, zelf het burgerservicenummer (BSN) onleesbaar.

Inkomen gezinslid gedaald
Daalt het huishoudinkomen doordat het inkomen van één of meer gezinsleden daalt? Laat het ons dan weten zodra u dit kunt aantonen. Vaak is het pas na het eind van het kalenderjaar mogelijk om dit aan te tonen met uw inkomensverklaring(en) van de Belastingdienst. Een inkomensdaling in 2023 kunt u dan medio 2024 aantonen.

Zie ook de informatie op de website van de Huurcommissie. 

Meld eerst schriftelijk de onderhoudsproblemen bij ZVH. Als wij u binnen zes weken niet laten weten of en wanneer we onderhoudswerkzaamheden doen, kunt u de Huurcommissie inschakelen. U kunt dan vragen om een uitspraak over een tijdelijke huurverlaging. De Huurcommissie verlaagt de huur alleen als er een ernstig gebrek is. Kijk op www.huurcommissie.nl/gebrekencheck of dit het geval is. 

Gaat uw huur omlaag, dan krijgt u minder huurtoeslag. Maar als uw inkomen ook gedaald is, krijgt u misschien juist meer huurtoeslag. Of u krijgt voor het eerst huurtoeslag. Bijvoorbeeld omdat uw huur nu laag genoeg is. U kunt een proefberekening voor toeslagen maken bij de Belastingdienst.

Geef uw nieuwe huur en uw mogelijk gewijzigde inkomen door aan de Belastingdienst. Dat doet u via toeslagen.nl. U voorkomt hiermee dat u mogelijk later huurtoeslag moet terugbetalen.

Voor uw huishouden tellen al uw huisgenoten mee. Ook kinderen die thuis wonen. Gaat het om kinderen onder de 27 jaar? Dan telt hun inkomen niet mee. Maar ze tellen voor de grootte van het huishouden dus wel mee.

In het kalenderjaar dat u huurverlaging kreeg mag u geen huurverhoging krijgen. Dat heeft de overheid bepaald. Kreeg u de huurverlaging in 2023? In 2023 heeft u dan geen jaarlijkse huurverhoging gekregen. Het jaar daarna, dus in 2024 mag u wél weer een huurverhoging krijgen.