Wij begrijpen dat u vragen heeft. Op dit moment hoeft u niets te doen. Zodra er meer duidelijkheid is of de huurbevriezing doorgaat, ontvangt u van ons een nieuw bericht.

De huurbevriezing geldt alleen voor sociale huurwoningen met een kale huurprijs (huurprijs zonder servicekosten) van maximaal € 900,07.

Wij moeten volgens de wet onze huurders voor 1 mei informeren over de jaarlijkse huuraanpassing. We hebben er daarom voor gekozen om de brief hierover wel te versturen. Omdat het nog geen definitief besluit was.

De huurbevriezing is nog niet definitief op dit moment. Zodra het wettelijk is vastgelegd, informeren wij u hierover persoonlijk. U hoeft op dit moment niets te doen.

Dan draaien wij de huuraanpassing terug. Dit geldt alleen voor sociale huurwoningen, dat zijn woningen met een kale huur (huurprijs zonder servicekosten) van maximaal € 900,07. U hoeft niets te doen. Wij informeren u als er meer duidelijk is.  

Dan verhogen wij de huren per 1 juli 2025 zoals in de huuraanpassingsbrief die u heeft ontvangen. Wij informeren u als er meer duidelijk is. 

De mogelijke huurbevriezing geldt niet voor deze woningen. Als u een woning huurt in de vrije sector, gaat de aangekondigde huuraanpassing door.

De mogelijke huurbevriezing geldt hier niet voor. De aangekondigde huuraanpassing gaat door als u een parkeerplaats, garage of bergruimte huurt. 

Bent u het niet eens met de huurverhoging, dan kunt u bezwaar maken door vóór 1 juli 2025 een bezwaarschrift bij ons in te dienen. U kunt gebruik maken van het bezwaarschrift huurverhoging op www.huurcommissie.nl.  

Stuur uw bezwaar en bewijsstukken per e-mail of post naar:

Woningcorporatie ZVH
t.a.v. Team huuraanpassing
Grote Tocht 100
1507 CE  Zaandam
info@zvh.nl

Geef in het onderwerp aan dat het gaat over een bezwaar huurverhoging.

Let op: er zijn maar enkele situaties waarop u een officieel bezwaar in kunt dienen. Een bezwaar is een formele reactie tegen de huurverhoging en dat is wat anders dan een vraag naar aanleiding van de voorgestelde huurverhoging. Als uw bezwaar niet aan de vereisten voldoet, dan zullen wij u vragen of u uw bezwaar in wil trekken. Als u uw bezwaar niet intrekt, moeten wij uw bezwaar voorleggen aan de Huurcommissie. Als u in het ongelijk wordt gesteld door de Huurcommissie, dan zijn de kosten voor deze procedure voor u.

Vrije sector huurwoning
Bij huurverhoging in de vrije sector kunt u bezwaar maken als ZVH een ander (hoger) percentage gebruikt dan in het huurcontract is vermeld of het huurverhogingspercentage hoger is dan maximaal toegestaan.

Het is belangrijk dat wij uw bezwaarschrift op tijd ontvangen, uiterlijk op 30 juni 2025. Binnen 10 werkdagen na ontvangst van uw bezwaar kunt u van ons een reactie verwachten. Als uw bezwaarschrift niet compleet is, geven wij aan welke acties van u nodig zijn zodat ZVH het bezwaar kan beoordelen.

Hierna wordt uw bezwaarschrift beoordeeld. Is uw bezwaar terecht, dan wordt de huurverhoging aangepast. Is het bezwaar niet terecht, dan ontvangt u een toelichting waarin wordt uitgelegd hoe ZVH tot deze conclusie is gekomen. Wij vragen u om uw bezwaar in te trekken. Dit vragen wij u omdat ZVH het bezwaar niet zelf ongegrond mag verklaren.

Als u het bezwaar niet intrekt, dan starten wij een procedure bij de Huurcommissie. De Huurcommissie toetst of het huurverhogingsvoorstel van ZVH redelijk is. Als ZVH in het gelijk wordt gesteld, is de huurder verplicht de proceskosten van € 25,00 te betalen. Bent u het niet eens met de uitspraak van de Huurcommissie, dan kunt u de rechter vragen de huurprijs vast te stellen.

Met het indienen van een bezwaar is het duidelijk dat u het oneens bent met de huurverhoging. Het is verstandig om tijdens de bezwaarperiode de huurverhoging wel te betalen. Het duurt namelijk even voordat er een uitspraak is gedaan over uw bezwaar als we de Huurcommissie vragen deze te beoordelen. Uit ervaring blijkt dat de meeste bezwaarschriften niet gegrond zijn. Het is vervelend als blijkt dat u het opgebouwde verschil over deze periode alsnog moet betalen. Als ZVH of de Huurcommissie het eens is met uw bezwaar, dan krijgt u de te veel betaalde huur terug.

Wilt u dit niet, dan staat u wettelijk in uw recht om de oude huurprijs te blijven betalen.

Nee, dat kan niet. U kunt wel uw klacht over het onderhoud melden bij ZVH. Zie hierboven de redenen voor bezwaar tegen de huurverhoging. 

De afgelopen jaren is niet altijd op dezelfde manier vastgelegd of een woning sociaal of vrije sector was.  
Het gaat erom, wat de huurprijs was op het moment dat de huurovereenkomst begon. En of dat bedrag destijds sociaal of vrije sector was.

Alle contracten ouder dan 1989 gelden ook als sociaal omdat vrije sector toen nog niet bestond. Het kan daardoor gebeuren dat een woning eerst wel, en nu niet als sociaal of vrije sector staat genoteerd. Of omgekeerd. 

U huurt een vrijesectorhuurwoning als u een zelfstandige woning huurt (vanaf 1 juli 1989 of later) en de kale huurprijs op de ingangsdatum van uw huurcontract hoger was dan de toenmalige liberalisatiegrens.

Is uw huurcontract voor uw zelfstandige woning op of na 1 juli 2024 ingegaan? Dan huurt u een vrijesectorwoning als:

• de kale huurprijs hoger is dan € 1.157,95, en
• uw woning volgens het puntensysteem 187 of meer punten heeft.

Is uw huurcontract voor uw zelfstandige woning op of na 1 januari 2025 ingegaan? Dan huurt u een vrijesectorwoning als:

• de kale beginhuurprijs hoger is dan € 1184,82;
• uw woning volgens het puntensysteem 187 of meer punten heeft.

Op de website van de Rijksoverheid staat een duidelijk schema waarmee u zelf kunt nagaan of u in een sociale huurwoning of een vrijesectorwoning woont.

De huur bestaat in de meeste gevallen uit twee delen; de netto huur en de servicekosten. Samen is dit de bruto huur. 

De netto huur is de kale huur; de prijs die u betaalt voor de woonruimte. Boven de netto huur betalen sommige huurders servicekosten, zoals bijvoorbeeld schoonmaak- en of energiekosten voor gemeenschappelijke ruimten en kosten voor huismeester. 
Kortom: netto huur + servicekosten = bruto huur.
 

Bij de berekening van de huurtoeslag gaat de Belastingdienst uit van de rekenhuur. De rekenhuur bestaat uit de kale huur plus enkele subsidiabele servicekosten zoals de schoonmaak van gemeenschappelijke ruimten, de kosten van energie van gemeenschappelijke ruimten (zoals de lift en verlichting), de kosten voor de huismeester.

Elke sociale huurwoning en sommige middenhuurwoningen (met een contract vanaf 1 juli 2024) krijgen punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit puntensysteem van de overheid bepaalt de maximale huurprijs. Wij vragen een lagere huurprijs dan het maximum, omdat we betaalbaarheid belangrijk vinden.

Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft en wat dit betekent voor uw huurprijs? U vindt uw puntentelling in Mijn ZVH.

We mogen de huur één keer per 12 maanden verhogen. We mogen twee keer per jaar de huur verhogen als:

• Door omstandigheden de huurverhoging later dan 1 juli ingaat, dan mag ZVH het jaar erna toch de huurverhoging op 1 juli in laten gaan.

De overheid stelt jaarlijks vast met hoeveel procent de huur mag worden verhoogd. Zie de informatie op de website van de overheid. ZVH verhoogt in veel gevallen de huren met een lager percentage.
 

De huurliberalisatiegrens is de sociale huurgrens. De huurliberalisatiegrens bepaalt of u een sociale-huurwoning bewoont of een woning in de vrije sector. Was de huurprijs bij de start van de huurovereenkomst lager dan of gelijk aan de toen geldende huurliberalisatiegrens? Dan heeft u een sociale-huurwoning. Was de aanvangshuurprijs hoger? Dan heeft u een geliberaliseerde (vrije-sector)woning.

Meer informatie vindt u op de website van de Rijksoverheid.

De maximaal redelijke huurprijs kunt u controleren via: Huurprijscheck zelfstandige woonruimte | Huurcommissie helpt | Huurcommissie. Let op: het gaat om de kale huurprijs, dus niet meegerekend het voorschot servicekosten. 

Het woningwaarderingsstelsel (WWS) is een puntensysteem van de overheid en bepaalt de maximale huurprijs.

Elke woning krijgt een aantal punten via het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit systeem kijkt naar de voorzieningen van een woning. Punten worden bijvoorbeeld gegeven voor: 

• Het aantal vierkante meters 
• Het energielabel en energievoorziening 
• De WOZ-waarde (waardering onroerende zaak) 
• Voorzieningen in de keuken 
• De aanwezigheid van een tuin of balkon 

Het totaal aantal punten bepaalt de maximale huurprijs die wij maandelijks mogen vragen. 

Een voorbeeld:

Sociale huurwoningen hebben maximaal 143 punten. Een woning met 143 punten heeft een maximale huurprijs van €900,07 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 116 punten heeft een maximale huurprijs van €721,18 (prijspeil 2025).  

Middenhuurwoningen hebben maximaal 186 punten. Een woning met 158 punten heeft een maximale huurprijs van € 999,33 per maand (prijspeil 2025). Een woning met bijvoorbeeld 178 punten heeft een maximale huurprijs van € 1131,83 per maand (prijspeil 2025).

Wilt u weten hoeveel punten uw woning heeft? In Mijn ZVH vindt u het overzicht van de woning-waarderingspunten van uw woning. Daar staat ook bij wat de maximale huurprijs van uw woning is. Lukt het niet? Neem dan contact met ons op. 

U kunt ook met de Huurprijscheck van de Huurcommissie het aantal punten van uw woning controleren. Met deze Huurprijscheck berekent u het aantal punten en de bijbehorende maximale huurprijs van een zelfstandige woonruimte.

Het aantal punten van uw woning kan veranderen
Bijvoorbeeld als wij de woning verbeteren of als de WOZ-waarde wijzigt. Hierdoor kan de maximale huurprijs ook veranderen. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de waarde die de gemeente geeft aan de woning. Omdat de WOZ-waarde ieder jaar verandert, kan het aantal punten van uw woning hierdoor ook veranderen. Daarom kan de maximale huurprijs elk jaar anders zijn.